Prestige-Projekt: Lakeshore Drive in Davao

Prestige-Projekt: Lakeshore Drive hinter SM Lanang/Davao

Wie jetzt bekannt wurde, sind die zwei Condo-Türme  von “Lakeshore Drive” komplett verkauft worden – auch wenn die Kunden ca. 5 Jahre auf den Bezug warten müssen.  Es geht um zwei Wohntürme mit je 21 Stockwerken und 354 Eigentumswohnungen, die  Ausblick haben übers Meer bis zur Insel Samal. Für die Firma “Suntrust Properties” bedeudet das einen Verkaufs-Erlös  in Höhe von ca. 2,1 Billionen Pesos. Nicht schlecht.

Auch für die Muttergesellschaft “ Megaworld”  war das ein überraschend guter Einstieg in den Immobilienmarkt in Davao, denn dann werden wohl auch die zwei anderen Wohntürme bald folgen.

Die Attraktion ist sicherlich der grosse künstliche See mit Jogging-Möglichkeiten  (= eco-tourismus), die geplanten exclusiven Restaurants, der Schulkomplex und das grosszügige “Davao Finance Center”- ein Gebäude mit 15 Stockwerken nur für Büros. Auch an eine Krankenstation und Kirche ist gedacht.

 Alles soll sich so wie in Makati/Manila entwickeln, nach dem Motto: : Live, work, learn and play”. Alles aus einer Hand.

Vielleicht hat auch jemand an das zu erwartende Verkehrsproblem gedacht, da zu den Stosszeiten sich wohl eine Menge zusätzlicher Autos durch die Strassen quälen werden. Oder sollte bis dahin die geplante Einschienen-Bahn kommen ?

Mit freundlichen Grüssen

Ludwig aus Davao

Starke Preise, Geringe Rendite

Lohnt sich der Kauf von Condos  in Davao ?

Dass in Davao noch viel gebaut wird oder bereits schon fertig ist, dass ist kein Geheimtipp mehr. Viele kleine und besonders die  grossen Bau-Unternehmen drängen nach Davao. Allen voran sind das Ayala Land, Megaworld und SMDC. Der Käufer kann  aus einer  Vielzahl von Kaufmöglichkeiten wählen.

Nach einer Aufstellung der Firma LAMUDI DATA warten auf den Käufer ca. 2.400 Kaufangebote (Häuser, Townhouses, Condos) und wer mieten will, kann unter ca. 130 Möglichkeiten auswählen.

Es gibt eine ganze Reihe von Superhäusern, die über 40 Mio. Pesos kosten, dann folgen ca. 130 Angebote, die 10 Mio Pesos und mehr kosten. Der Grossteil der Angeboten liegt deutlich unter 10 Mio Pesos. Daraus erklärt sich der Durchschnittspreis, der bei rund 4 Mio Pesos liegt.

Interessant ist auch, wo 1 Quadratmeter Wohnfläche der Neubau-Condos liegt. Man muss im Durchschnitt mit ca. 71.000 Pesos pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Auch über den Mietpreis gibt die Firma LAMUDI DATA Auskunft. Danach liegt der Mietpreis bei etwa 650 Pesos pro Quadratmeter Wohnfläche.

Dabei sollte man immer beachten, dass es sich um Durchschnittswerte handelt – aber zum Vergleichen eignen sich die Zahlen ganz gut.

In diesem Sinne  mit freundlichen Grüssen

Ludwig aus Davao

Davao und seine Condo-Tuerme

Davao und seine Wohntürme

26. Februar 2015

Wenn man so durch die Malls ( Gaisano Mall, Victoria Plaza, Abreeza Mall, SM Ecoland, SM Lanang, NCCC ) läuft – inzwischen ist ja FELCRIS CENTRALE als letzte Mall dazu gekommen – dann kann man sich garnicht retten vor den Immoverkäufern, die einem die Prospekte  nur so in die Hände drücken. Da geht es um Grundstücke in den Subdivisions, um house and lot und natürlich um die Condos.

Man hat das Gefühl, als ware man in Manila, da wo der Platz sehr beschränkt ist und man deshalb in die Höhe bauen muss. Daher entstehen überall in Manila die Condo-Türme mit mehr als 20 Stockwerken und mit mehr als 150 Wohnungen. Dabei sind die meisten Condos gerademal ca. 30 sqm.

Aber warum baut man so in Davao ? Hier gibt es eigentlich genügend Platz. Natürlich in den guten Lagen mitten in der City ist es nicht anders möglich. Da ist Platz = “Mangelware”.  Aber drumherum ist genügend Platz da – so meine ich.

Davao ist eine langgestreckte Stadt  entlang der Bucht mit 3 Hauptverkehrs-Strassen auf denen sich der Verkehr abspielt oder  drängt – besonders in den Stosszeiten. Das Markenzeichen von Davao ist die Sicherheit – Davao ist wohl die sicherste Stadt in den Philippinen. 

Und man setzt auf Tourismus. Daher wollen so viele Immobilienfirmen nach Davao, um an dem Boom beteiligt zu sein. Und der international Tourismus-Verkehr wird steigen, denn mehr Fluglinien werden  kommen. Als letzte Info soll auch die Turkish Airline Davao anfliegen und auch Etihad mit Direktflügen nach Europa. Und Davao hat viel zu bieten: Klares Wasser, weisser Sand und Kokospalmen – ideal für einen Urlaub. Sowohl in Davao als auch auf den vorgelagerten Inseln: Samal und Talikud.

Mit freundlichen Grüssen

Ludwig aus Davao 

Jetzt kommen die Billig-Condo-Anbieter

Auch PHINMA baut in Davao

28. Nov. 2014

Jetzt hat es sich bis Manila rumgesprochen, dass Davao ein gutes Pflaster fuer Immobilien ist. Die bekannte Immo-Firma PHINMA Corp., die bisher nur in und um Manila ihre Low-Cost-Condo-Haeuser hochgezogen hat, hat jetzt in Davao Fuss gefasst.

Im Gebiet Pampanga, also zwischen Sassa Hafen und Flughafen, werden 9 Condo-Haeuser nach dem firmeneigenem Baukasten-System gebaut mit jeweils 5 Etagen und 90 Condos mit Wohnflaechen von 30 bis 32 qm ( incl. kleinem Balkon). Die ersten 2 Haeuser sollen bereits bis ca. April 2015 bezugsfertig sein. Etwa 2016 sollen alle Haeuser bezugsfertig sein und dann hat Davao ca. 1000  Eigentumswohnungen  mehr.

Die Preise fuer die Wohnungen sollen bei ca. 1,32 Mio Pesos liegen, also wesentlich niedriger als vergleichweise andere . Die Ausstattung soll einfach sein: Low-Cost. Das monatlichen Hausgeld  liegt bei  ca. 1120 Pesos, also ca. 35 Pesos pro qm Wohnflaeche. Das ist bedeutend niedriger als andere Baugesellschaften, die zwischen 60 -90 Pesos verlangen.

Die  Initiatoren von PHINMA sind auch der Meinung, dass Davao vor einem  grossen Aufschwung steht und gehen von einer gewaltigen Nachfrage nach Wohnraum  in Davao aus, wie es in Manila ist. Mit einem Quadratmeter-Preis von ca. 44.000 Pesos befindet sich die Firma auch in einem interessanten und gesuchten Preissegment, da andere Baufirma bei ca. 70.000 Pesos / qm  beginnen – natuerlich mit einer  anderen, besseren Ausstattung.

Bei Condo-Haeusern sind u.a. zwei Dinge wichtig: Einmal die Lage des Hauses mit der erforderlichen Infrastruktur drumherum  und wie gut die Hausverwaltung die Anlage in Ordnung haelt.

Mit freundlichen Gruessen

Ludwig aus Davao

Camella "Northpoint": Ist es wirklich "green"?

In DAVAO auf den Philippinen
CAMELLA-Projekt „Northpoint-Davao“
6. Oktober 2012

In großen Zeitungs-Anzeigen und Berichten stellt sich „Northpoint-Davao“ als der Gebäudekomplex dar., der es einfach macht, „Grün zu leben“. Das neue Schlagwort.

Und was verstehen die Initiatoren unter „grün zu leben“ ?

1. 1. Standort
   Dadurch, dass der Standort gut gewählt ist, befindet sich alles in Fußgängerreichweise. Und man kann das Auto stehen lassen bzw hat nur kurze Fahrten. Das soll den Wert des Autos erhöhen und die CO2-Emission verringern.
2. Grüne Umgebung
   Hunderte von „Caribbean pine trees“ werden importiert und rund um die Gebäude gepflanzt. Diese Bäume sollen – wenn sie bis ca. 25 m hochgewachsen sind – die Gebäude schattig halten, frischen Sauerstoff abgeben und Luftverschmutzungen absorbieren. Dann könnte man den Aircon zurückschalten und so Energiekosten sparen.
3. Grüne Architektur
   Hier geht es um die natürliche sauerstoffreiche Luft und um natürliches Licht. Dazu sollen im Gebäudeteil Liverpool „Sky Gardens“ ( was immer das sein soll !) mit richtigen Pflanzen angebracht werden. Außerdem soll durch eine Art Kaminwirkung die warme Luft aufsteigen vom Gebäude-Atrium, damit dann kühlere (?) Außenluft einströmt und das Gebäude kühlt. Dazu komme noch eine besondere Licht-Architektur. Das alles zusammen würde die Energiekosten erniedrigen.
4. Abfall-Management
   Das Management würde die Voraussetzungen erbringen, damit die Eigentümer/Mieter sich an die Mülltrennung-Auflagen der Stadt halten und somit Verantwortung zeigen.

Man soll die Anstrengungen der Firma CAMELLA nicht unterschätzen. Es ist schon ein richtiger Schritt in die richtige Richtung.

Ob es aber den Anspruch, „grün“ in unserem Sinne erfüllt, ist fraglich, denn wo sind Einsparungen durch Solarkollektoren für warmes Wasser, wo sind höhere Raumhöhen, die auf natürliche Weise kühlen, wo sind Isolierungen der Außenwände, die verhindern, dass nachts die Außenwände die gespeicherte Hitze nach innen abgeben und man unbedingt einen Aircon braucht, wo sind die Solarpanells, die genügend billigen elektrischen Strom für die Innenbeleuchtung generieren könnten ?

Bitte, das sind meine Überlegungen zu „grün“ und ich bin nur ein interessierter Do-it-yourselfer, der auf Innovationen für dieses warme Klima in den Philippinen und auf die Nachhaltigkeit bei den Investitionen setzt.

Übrigens, die Nebenkosten sollen bei ca. 2000 Pesos monatlich liegen.

Mit freundlichen Grüßen

Ludwig aus Davao

Fa. Camella "NORTHPOINT-DAVAO"

 In DAVAO auf den Philippinen
Real Estate für Ausländer_1
25.September 2012

In jeder Mall wird man von ihnen angesprochen: Die Immobilienverkäufer.

Wir Nicht-Filipinos werden als kapitalkräftig angesehen und bekommen – ohne groß zu fragen – die Prospekte in die Hand gedrückt. Ja, die Immobilien-Boom-Welle hat auch Davao erreicht, was man auch an den Preis für einen 40 kg Sack Zement gut ablesen kann, wo sich der Preis innerhalb eines Jahres auf knapp 400 Pesos nahezu verdoppelt hat.

Die einzigen Immobilien, die ohne große Schwierigkeiten von Ausländern gekauft werden können, sind Eigentumswohnungen = Condos. Hier gibt es keine staatlichen Restriktionen, wie zum Beispiel bei „House & Lot = Haus & Grundstück“ . Hier kann ein Ausländer gerade 40% erwerben. Die restlichen 60% müssen von Filipinos gehalten werden ( z.B. philippinische Ehefrau, philippinische Bekannten oder andere „Konstruktionen“, die Rechtsanwälte parat haben)

Gut sichtbar im Stadtbild sind die großen Werbeplakate für die verschiedenen Condo-Türme, die im Bau sind oder noch gebaut werden sollen .

Als Beispiel soll die größere Firma CAMELLA mit ihrem Projekt „Northpoint-Davao“ stehen. Ein 2,8 Hektar-Projekt in guter Stadtlage. 3 Gebäude mit 15 Sockwerken. Mit vielen „Drum-herum“.

Wie immer bei diesen Anlagen sind die Wohnungen in den Ecken die besten – schon wegen der Aussicht und den Lichtverhältnissen.

Eine 3-Zimmer-Eck-Wohnung wird mit einer Netto-Wohnfäche von 51 qm für zur Zeit 4.825.000,-- Pesos angeboten. Das sind rund 95.000,-- Pesos pro qm = 1.755 €

Und sollte man die Wohnung zur Anlage kaufen und erstmal vermieten (7% als Netto-Rendite angesetzt), dann müßte sie im Monat 28.150,-- Pesos bringen.

Da muß jeder sehen, ob für ihn da noch Steigerungs-Potential drin ist, denn reine Baukosten für Häuser werden für besseren, gehobenen Standard um die 20.000,-- Pesos pro qm angeboten. Klar, dass man da noch mal die Kosten für Grund und Boden dazu rechnen muß, damit der Vergleich stimmt..

Mit freundlichen Grüßen

Ludwig aus Davao